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一份补充协议否定了沙盘、宣传册、样板房,还否定了合同要约条款......业主还能相信什么?

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透明售房网 2018-12-19 来源: 透明售房网·质量第三方
[摘要] 一期业主王先生已经签订了主合同和附件合同,说起这份附件合同,他非常气愤。“销售以口头形式告诉我们,所有的合同都已经通过政府备案了,让我们可以去房管部门查。可是通过余杭区市场监管局的核查,合同中的附件根本没有经过备案,这是开发商在欺骗业主。”

项目外观图 一期业主王先生摄

海伦堡·棠锦的业主群里,每天都不平静。

这个位于余杭区中泰街道,是海伦堡在杭州的第一个住宅项目,今年7月首开,近三个月有过2次加推。1个月前,开始有媒体报道这个项目的业主维权事件,质量第三方也接到了业主的投诉。

业主反映的问题主要有三

1、没有经过备案的附件合同就拿来让业主签,其中附件十三《补充协议》里的几个条款简直是霸王条款,直接指向沙盘、宣传手册、样板房等不作数,开发商用同类、同等级的材质替换合同里约定的装饰、设备,也成了业主要接受的事;

2、精装修价格虚高,装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别等不明确,合同里只是罗列了几个品牌敷衍了事;

3、二期宣传的是三房,合同上的户型图却是两房,如果要改造成三房还得签订改造协议,而改造协议里竟然写着业主7日内不收楼,就要由xxx装修公司代理收楼。

针对这些问题,笔者展开了调查。

沙盘、宣传册、样板房都不能信,业主还能相信什么?

一期业主王先生已经签订了主合同和附件合同,说起这份附件合同,他非常气愤。“销售以口头形式告诉我们,所有的合同都已经通过政府备案了,让我们可以去房管部门查。可是通过余杭区市场监管局的核查,合同中的附件根本没有经过备案,这是开发商在欺骗业主。”

王先生认为附件合同里问题最大的是附件十三《补充协议》。他把最不能接受的两个条款截了图发给笔者。

业主无法接受的条款一

业主无法接受的条款二

“《补充协议》第十四条第一款写的很清楚,这个《补充协议》如果和主合同有不同之处,是以《补充协议》的约定为履行依据的。那么难道我们看过的沙盘、宣传册、样板房都不作数吗,附件六里罗列的装修标准也不作数吗?”王先生觉得,这样的条款严重损害了业主的利益。

《补充协议》第十四条第一款

样板房里的“交付标准”,都不作数吗? 业主丁先生摄

笔者就这一点再次询问海伦堡,海伦堡的客服人员传达了官方回应:我们都是合规的,市场监督局也已经和业主来过现场考察,不存在虚假宣传。针对这一回应,笔者打通了余杭区市场监管所的电话。

“11月7日接到业主投诉后,辖区干部立刻到项目现场去查看了。对于业主所说的合同问题,海伦堡提供了购房合同,我们发现附件是没有备案过的。当时辖区干部就给开发商下发了处罚决定书,因为按照合同法的规定,这种情况就是要责令改正、予以警告的”,余杭区市场监管所副所长傅樑告诉笔者。

那么在收到处罚决定书后,海伦堡有提交附件合同的备案吗?傅樑表示,余杭区市场监管局负责审核合同的市场合同科反馈,海伦堡在11月28日和12月6日两次提交了备案,但是都没有通过审核。具体哪些条款需要重新修订,目前不方便透露。

笔者给浙江东鹰律师事务所房地产开发部的律师看了这几个最受质疑的条款,律师给出了如下解读:

律师解读

1、在司法实践中,如地产公司在补充协议中免除自身责任或加重买受人责任导致合同显失公平的,则该条款有可能被认定为格式条款而无效,不具有合同约束力。

2、在2018版浙江省商品房买卖合同中,针对此种情况也给予了买受人倾向性保护,合同正文第二十九条约定:补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任,或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的,仍以本合同为准。

律师倾向于认为,如果买卖双方走到最后一步,在法院的裁量中,补充协议里的几个争议性条款很有可能因为显失公平而被认定为无效。

对于何时再提交修改后的附件合同,海伦堡表示应该很快了,对于已经签过的附件合同是否可以作废并重新签订,海伦堡表示正在考虑中。

“我听开发商的意思,他们准备现在补充协议先不签,签过的那批等备案备出了,再在售楼处公示,或者再跟业主沟通,具体我也不清楚”,傅樑告诉笔者。

精装修价格虚高,装修材料、设备品牌不明......

王先生给到笔者一份问题清单,这份清单外加一份联名业主名单,名单里总共有92位业主。清单里罗列了业主们的几个主要诉求:

在每一条诉求后面,业主都整理了政府相关文件、通知的规定,看起来有理有据。

一期合同的附件六里,部分装修材料的品牌、产地、规格没有写明

对于合同上装修材料和设备的品牌、型号等不明确的问题,笔者查阅了2018年3月15日起开始施行的新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》,新版购房合同对于精装修问题有了更好的约束,内外的装饰装修都不应该模糊,更不应该一个“无”字打发业主。

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》中附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定

一期业主在地方领导留言板上反映的精装修价格问题

在和笔者的沟通中,王先生多次提到了精装修的价格问题。他表示,除了附件合同的霸王条款,业主们最担心的就是精装修价格虚高,希望开发商能按照材料费、人工费的市场价核算精装修价格。

然而业主们给12345打了几次电话,得到余杭区物价局的回复是,物价属于市场行为,物价局只能督促,无权干预,并让业主去找工商局和房管局投诉。业主还尝试了余杭区区长热线,得到的答复是请走合同法的法律程序。

业主7日不收楼,就强制收楼?

二期比一期还多了个改造协议的问题。

“签合同以前根本不知道有改造协议这回事”、“一直宣传的是三房,看到合同才知道备案的是两房”、“卖房的时候说的是拓展,事实是改造,加一堵墙,再改阳台”,二期业主在业主群里纷纷说道。

笔者了解到,在二期的宣传手册上,89方的C户型是三房的,其中北侧书房可以打通阳台拓展面积,改造成一间卧室。而在购房合同上,户型图是两房的,对比两张图,可以发现合同上的户型图少了一堵墙。

合同中89方的户型图,用红色圈出的是没有画隔墙的卧室

宣传册里89方C户型的户型图,用红色圈出的有隔墙,被分隔为2个房间

对此,海伦堡回应,交付的户型和销售单页上的平面图是一致的,如果业主想要拓展书房面积,可以自愿选择在房屋完成竣工备案验收、达到交付条件后,与第三方装修公司签订改造协议即《授权委托书》,第三方装修公司将提供免费改造服务,并且不收取任何费用。而对于合同上的要约内容,开发商表示合同产权图和实际户型多少有点出入,很多合同产权图连隔墙都不画,这不会有任何影响。

合同上的产权图不准确,那么销售单页上的户型图可以构成要约内容吗?

浙江东鹰律师事务所房地产开发部的律师解释,若开发商承诺交付时为三房,在允诺具体明确且有足够证据证明(最好是要有销售单页、盖章文件)的前提下,构成合同要约内容并对开发商具有约束力,若最后未按要求交付三房户型,开发商需要承担违约责任。

二期业主对开发商的说法并不买账,因为更让他们无法接受的是附件一《授权委托书》中写着,如果业主在收到收楼通知后的7个工作日内不办理收楼,全部收楼手续都将由xxx装修公司代为办理。

二期合同附件一《授权委托书》

这个问题是否有解决的可能?这还得看海伦堡的第三次备案情况如何。海伦堡业主维权事件的后续发展,笔者将持续关注。

如果大家碰到需要维权的问题,可以点击透明售房网公众号-菜单“个人中心”-投诉爆料来进行投诉哦。

 

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